考試法律常識之民法(165)：不定期租賃合同
第215條租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。第232條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。第236條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。1.概念。不定期租賃合同，指未約定租賃期限的租賃合同。不定期租賃合同包括三種情形：①沒有約定租賃期限的（《合同法》第232條）；②租賃期限6個月以上的租賃合同未采用書面形式的（《合同法》第215條）；③租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的（《合同法》第236條)。2.雙方當事人的任意解除權。不定期粗賃合同的雙方當事人均享有任意解除權：①出租人和承租人均有權隨時解除合同；②出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。典型真題張某于1月租住何某的一套房屋,租期1年。半年后何某出國。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正確的？（00年·卷三·26題—D)A.雙方沒有續(xù)訂合同，租賃關系消滅B.次年1?3月，雙方存在無償合同關系C.次年1月起，原合同應視為續(xù)訂1年D.次年1月起，該合同轉變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U[答案解析]答題依據：《合同法》第236條。
考試法律常識之民法(169)：房屋租賃合同的法定承受
第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第19條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租貨合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。1.規(guī)范內容。上述法條規(guī)定了一種房屋租賃合同法定概括移轉的規(guī)則，其內容是：(1)在房屋租賃合同的存續(xù)期間；(2)承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失蹤；(3)下列三類人有權法定承受（所謂“法定承受”，指什么都不需要做，原房屋租賃合同的內容維持不變，自動將承租人更換為這三類人）該房屋租賃合同：①與承租人生前共同居住的人（注意：不要求是近親屬或繼承人）；②承租人的共同經營人（注意：限于承租人為個體工商戶的情形）；③承租人的其他合伙人（注意：限于承租人參與個人合伙的情形）。2.兩點說明：①這一制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋租賃合同，對其他合同（如汽車租賃合同）不適用；②承租人須為自然人（包括個體工商戶、參與個人合伙）。若承租人為法人、前述制度即不適用。例（根據2009年卷四民法案例分析題第7問改寫）甲欲與乙結婚需住房，甲于是承租丁的房屋5年。半年后，甲死亡，乙傷心欲絕回娘家住了10個月。乙回來后發(fā)現，丙居住在甲租賃的房屋中。原來，甲生前曾向丙借錢，甲、丙書面約定：“如甲到期不還款，丙有權居住甲租賃的丁的房屋?！焙蠹椎狡诓贿€款，丙向丁出示該書面約定后，丁將備用鑰匙交給丙，丙搬入居住，并將甲、乙的東西搬出。題目問：乙可對丙主張何種權利？答案是：乙可依照《物權法》第2奶條，對丙主張占有返還請求權。分析的思路如下：①乙為與甲生前共同居住的人，甲死亡時，乙法定承受該房屋租賃合同，乙自動成為承租人。②乙回娘家居住期間，依照該房屋租賃合同，乙為房屋的直接占有人。③丙有理由住進該房屋，但丙采取的方式不對（法律禁止丙以法律禁止的私人力量剝奪乙的占有)。丙侵奪了乙對房屋的占有，依照《物權法》第245條，乙有權對丙主張占有返還請求權。
2015考試法律考點：借款合同與借據有什么區(qū)別
借款合同同借據既有相同點，又有區(qū)別，二者都是建立債權債務關系的依據，借款合同、借據成立（存在），說明雙方當事人的債權債務關系的約定成立；并且，一般來說，在誠信原則指導下，債權債務關系也將實際成立和存在。但二者也存在著明顯的區(qū)別：一、成立的方式不同根據《合同法》，“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議”.“借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同”.借款合同（書面）的成立，一般由雙方當事人協(xié)商一致后，雙方在合同上簽字（蓋章），合同成立。一般情況下，合同成立后，再開始履行，成立同履行相分離。典型的銀行貸款即是按此操作的；也有個別約定合同成立即時履行的。借據多用于民間借貸，根據民間借貸習慣，雙方當事人達成一致后，在即時履行的情況下，貸款義務方向對方支付借款，則對方立即向貸款方出示（成立）借據。即貸款方持有借據，證明貸款行為肯定發(fā)生?？梢姡瑥某闪⒎绞缴峡?，借款合同的成立不當然同合同義務的第一次履行（支付貸款）發(fā)生必然聯系；但借據的成立必然同合同義務的第一次履行（支付貸款）發(fā)生聯系。二、“持有”文書的法律意義不同借款合同一般一式兩份，雙方當事人各持一份，從前述分析可知，持有借款合同，不當然具有證明約定義務是否履行（發(fā)生）的法律意義，只能證明合同成立（或生效），證明雙方達成一致意見的具體內容。借據，一般只由借款人寫就一份，并在支付貸款時向貸款人交付，所以，貸款人（債權人）“持有”借據，可以證明貸款人向借款人支付了貸款，證明借款人收到了該借款。因此，“持有”借據同“持有”借款合同的法律意義是不一樣的，另外還可能發(fā)生另一種不一樣的法律意義，見下點。三、對是否已經還款的證明作用不同借款是要償還的，從理論上講，任何借款文書都應有償還時間（雖然實踐中有未明確的，但不等于不需要償還）持有借款合同或借據對于證明是否還款有不同的作用。按照民間使用借據的一般操作程序，是在借款發(fā)生（交付）時，由債務人寫就、出具借據，并將借據交付給債權人持有。在債務人償還借款時，債權人將借據退還給債務人。因此，債權人持有借據，還可證明：債務人尚沒有償還該借款。如果借據上有明確的償還時間，則“持有”可分為償還時間前持有與償還時間后持有。在償還時間前“持有”,不能證明債務人違約；但如果過了償還時間，債權人仍持有該借據，可初步證明債務人沒有償還該借款，構成違約（當然，也不排除是因債權人違約原因而導致債務沒有履行，所謂“提存”正是為此設計的）因此，過了償還時間的債權人“持有”,一般還可作為自己主張的此種證明：即證明債務人違約。借款合同，由于該合同的“持有”同合同義務履行不發(fā)生必然聯系，因此，持有借款合同，不能夠用來證明債務人沒有償還借款，即使“持有”的時間已經在合同的約定還款時間之后，意圖憑該“持有”合同去證明債務人沒有償還債務而構成違約事實，也是站不住腳的。四、結論借款合同同借據存在著上述明顯的區(qū)別，其“持有”所代表的法律意義不盡相同，二者不應等同。不僅是借款合同，其他可以形成債權債務關系的合同，也與“借據”有著前述區(qū)別，在司法實踐中，不能把“借據”的作用、法律意義照搬照套到“xx合同”上去。在司法程序中，債權人用持有“借據”來證明自己的下列主張，可以成立，盡到了證明責任，達到了自己應達到的證明標準。但是否據此定案，還應經質證和允許對方提出抗辯：1、借款已交付債務人；2、債務人沒有償還借款；3、債務人超出借據上約定的償還時間沒有償還構成違約（如果“持有”時的時間已過償還時間）經質證和抗辯后，如無相反證據（對方陳述除外），司法機關應予支持其主張。但債權人不能用持有“借款合同”去有效證明自己的上述主張?；蛘?，可以用“借款合同”加“本人陳述”進行立案，進行舉證，但一旦對方當事人不予認可，則主張不應被司法機關支持。
