考試法律常識之民法(169):房屋租賃合同的法定承受

第234條承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第19條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動,承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租貨合同租賃該房屋的,人民法院應(yīng)予支持。1.規(guī)范內(nèi)容。上述法條規(guī)定了一種房屋租賃合同法定概括移轉(zhuǎn)的規(guī)則,其內(nèi)容是:(1)在房屋租賃合同的存續(xù)期間;(2)承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失蹤;(3)下列三類人有權(quán)法定承受(所謂“法定承受”,指什么都不需要做,原房屋租賃合同的內(nèi)容維持不變,自動將承租人更換為這三類人)該房屋租賃合同:①與承租人生前共同居住的人(注意:不要求是近親屬或繼承人);②承租人的共同經(jīng)營人(注意:限于承租人為個體工商戶的情形);③承租人的其他合伙人(注意:限于承租人參與個人合伙的情形)。2.兩點說明:①這一制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋租賃合同,對其他合同(如汽車租賃合同)不適用;②承租人須為自然人(包括個體工商戶、參與個人合伙)。若承租人為法人、前述制度即不適用。例(根據(jù)2009年卷四民法案例分析題第7問改寫)甲欲與乙結(jié)婚需住房,甲于是承租丁的房屋5年。半年后,甲死亡,乙傷心欲絕回娘家住了10個月。乙回來后發(fā)現(xiàn),丙居住在甲租賃的房屋中。原來,甲生前曾向丙借錢,甲、丙書面約定:“如甲到期不還款,丙有權(quán)居住甲租賃的丁的房屋?!焙蠹椎狡诓贿€款,丙向丁出示該書面約定后,丁將備用鑰匙交給丙,丙搬入居住,并將甲、乙的東西搬出。題目問:乙可對丙主張何種權(quán)利?答案是:乙可依照《物權(quán)法》第2奶條,對丙主張占有返還請求權(quán)。分析的思路如下:①乙為與甲生前共同居住的人,甲死亡時,乙法定承受該房屋租賃合同,乙自動成為承租人。②乙回娘家居住期間,依照該房屋租賃合同,乙為房屋的直接占有人。③丙有理由住進該房屋,但丙采取的方式不對(法律禁止丙以法律禁止的私人力量剝奪乙的占有)。丙侵奪了乙對房屋的占有,依照《物權(quán)法》第245條,乙有權(quán)對丙主張占有返還請求權(quán)。

2015考試法律考點:借款合同與借據(jù)有什么區(qū)別

借款合同同借據(jù)既有相同點,又有區(qū)別,二者都是建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的依據(jù),借款合同、借據(jù)成立(存在),說明雙方當事人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的約定成立;并且,一般來說,在誠信原則指導(dǎo)下,債權(quán)債務(wù)關(guān)系也將實際成立和存在。但二者也存在著明顯的區(qū)別:一、成立的方式不同根據(jù)《合同法》,“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”.“借款合同是借款人向貸款人借款,到期返還借款并支付利息的合同”.借款合同(書面)的成立,一般由雙方當事人協(xié)商一致后,雙方在合同上簽字(蓋章),合同成立。一般情況下,合同成立后,再開始履行,成立同履行相分離。典型的銀行貸款即是按此操作的;也有個別約定合同成立即時履行的。借據(jù)多用于民間借貸,根據(jù)民間借貸習慣,雙方當事人達成一致后,在即時履行的情況下,貸款義務(wù)方向?qū)Ψ街Ц督杩睿瑒t對方立即向貸款方出示(成立)借據(jù)。即貸款方持有借據(jù),證明貸款行為肯定發(fā)生。可見,從成立方式上看,借款合同的成立不當然同合同義務(wù)的第一次履行(支付貸款)發(fā)生必然聯(lián)系;但借據(jù)的成立必然同合同義務(wù)的第一次履行(支付貸款)發(fā)生聯(lián)系。二、“持有”文書的法律意義不同借款合同一般一式兩份,雙方當事人各持一份,從前述分析可知,持有借款合同,不當然具有證明約定義務(wù)是否履行(發(fā)生)的法律意義,只能證明合同成立(或生效),證明雙方達成一致意見的具體內(nèi)容。借據(jù),一般只由借款人寫就一份,并在支付貸款時向貸款人交付,所以,貸款人(債權(quán)人)“持有”借據(jù),可以證明貸款人向借款人支付了貸款,證明借款人收到了該借款。因此,“持有”借據(jù)同“持有”借款合同的法律意義是不一樣的,另外還可能發(fā)生另一種不一樣的法律意義,見下點。三、對是否已經(jīng)還款的證明作用不同借款是要償還的,從理論上講,任何借款文書都應(yīng)有償還時間(雖然實踐中有未明確的,但不等于不需要償還)持有借款合同或借據(jù)對于證明是否還款有不同的作用。按照民間使用借據(jù)的一般操作程序,是在借款發(fā)生(交付)時,由債務(wù)人寫就、出具借據(jù),并將借據(jù)交付給債權(quán)人持有。在債務(wù)人償還借款時,債權(quán)人將借據(jù)退還給債務(wù)人。因此,債權(quán)人持有借據(jù),還可證明:債務(wù)人尚沒有償還該借款。如果借據(jù)上有明確的償還時間,則“持有”可分為償還時間前持有與償還時間后持有。在償還時間前“持有”,不能證明債務(wù)人違約;但如果過了償還時間,債權(quán)人仍持有該借據(jù),可初步證明債務(wù)人沒有償還該借款,構(gòu)成違約(當然,也不排除是因債權(quán)人違約原因而導(dǎo)致債務(wù)沒有履行,所謂“提存”正是為此設(shè)計的)因此,過了償還時間的債權(quán)人“持有”,一般還可作為自己主張的此種證明:即證明債務(wù)人違約。借款合同,由于該合同的“持有”同合同義務(wù)履行不發(fā)生必然聯(lián)系,因此,持有借款合同,不能夠用來證明債務(wù)人沒有償還借款,即使“持有”的時間已經(jīng)在合同的約定還款時間之后,意圖憑該“持有”合同去證明債務(wù)人沒有償還債務(wù)而構(gòu)成違約事實,也是站不住腳的。四、結(jié)論借款合同同借據(jù)存在著上述明顯的區(qū)別,其“持有”所代表的法律意義不盡相同,二者不應(yīng)等同。不僅是借款合同,其他可以形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同,也與“借據(jù)”有著前述區(qū)別,在司法實踐中,不能把“借據(jù)”的作用、法律意義照搬照套到“xx合同”上去。在司法程序中,債權(quán)人用持有“借據(jù)”來證明自己的下列主張,可以成立,盡到了證明責任,達到了自己應(yīng)達到的證明標準。但是否據(jù)此定案,還應(yīng)經(jīng)質(zhì)證和允許對方提出抗辯:1、借款已交付債務(wù)人;2、債務(wù)人沒有償還借款;3、債務(wù)人超出借據(jù)上約定的償還時間沒有償還構(gòu)成違約(如果“持有”時的時間已過償還時間)經(jīng)質(zhì)證和抗辯后,如無相反證據(jù)(對方陳述除外),司法機關(guān)應(yīng)予支持其主張。但債權(quán)人不能用持有“借款合同”去有效證明自己的上述主張?;蛘?,可以用“借款合同”加“本人陳述”進行立案,進行舉證,但一旦對方當事人不予認可,則主張不應(yīng)被司法機關(guān)支持。

考試法律常識之民法(158):贈與合同的概念與特征

1.概念?!逗贤ā返?85條規(guī)定:“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同?!?.特征。贈與合同是移轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)利的合同、有名合同、諾成合同、不要式合同、單務(wù)合同、無償合同。需要注意兩點:(1)贈與是合同,是雙方民事法律行為。贈與的要約經(jīng)承諾后,贈與合同成立。受要約人拒絕承諾的,贈與合同不能成立。(2)《民通意見》第128條規(guī)定自然人之間的贈與合同為實踐合同,但《合同法》第185條規(guī)定,所有的贈與合同都是諾成合同。贈與合同VS遺贈撫養(yǎng)協(xié)議捐助VS捐贈(1)贈與合同是雙方法律行為(合同)、生前行為、無償行為、非要式行為。(2)遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是雙方法律行為、生前行為兼具死因行為、有償行為、非要式行為。(3)捐助(設(shè)立財團法人的設(shè)立行為)是單方法律行為、生前行為或死因行為、無償行為、非要式行為。(4)遺贈是單方法律行為、死因行為、無償行為、要式行為。典型真題甲欠丙800元到期無力償還,乙替甲還款,并對甲說:“這800元就算給你了?!奔追Q將來一定奉還。事后甲還了乙500元。后二人交惡,乙要求甲償還余款300元,甲則以乙已送自己800元為由要求乙退回500元。下列哪種說法是正確的?(06年·卷三·4題一A)A.甲應(yīng)再還300元B.乙應(yīng)退回500元C.乙不必退回甲500元,甲也不必再還乙300元D.乙應(yīng)退還甲500元及銀行存款同期利息[答案解析]①根據(jù)《合同法》第185條贈與合同。乙對甲作出贈與800元的要約,甲拒絕承諾,贈與合同未成立,甲負有清償乙800無的義務(wù),甲已經(jīng)清償了500元,還應(yīng)繼續(xù)清償300元。故A選項正確丨其他選項均錯謨。②我們共同的疑問:贈與是白給,為什么須經(jīng)受贈人承諾,贈與合同才能成立呢?蒙田(Montaigne)給出了有力的回答:“贈與的本質(zhì)包含野心與特權(quán),而受贈的本質(zhì)則包含順從?!薄拔铱吹接行┤穗S隨便便使喚別人,作出許諾,如果他們像一位智者那樣知道欠情的分量,就不會這樣做了。”蒙田的意思是說:別以為接受贈與是多好的事!

考試法律常識之民法(164):租賃合同的概念與特征

1.概念。租賃合同,是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同(《合同法》第212條)。2.特征。租賃合同系有名合同、諾成合同、雙務(wù)合同、,有償合同、繼續(xù)性合同、不要式合同或者要式合同(租期6個月以上的租賃合同應(yīng)當采用書面形式)。此外,尚須強調(diào)兩點:(1)租賃合同具有非永續(xù)性。租賃合同的期限過長,將使出租人的財產(chǎn)權(quán)利被虛置?!逗贤ā?14條規(guī)定:租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?!?2)租賃期限6個月以上的租賃合同系要式合同?!逗贤ā返?15條規(guī)定:“租賃期限6個月以上的,應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃?”